Dotacja na budowę hali i zakup działki: limit 10%, PSI i pożyczki

Firma działa, zamówień przybywa i brakuje miejsca. Plan jest prosty: kupić działkę i postawić halę. Wtedy pada pytanie: czy dotacja na budowę hali pokryje też zakup ziemi, czy tylko sam budynek?

Krótko: z dotacji unijnej sfinansujesz głównie budowę, bo działka może stanowić najwyżej 10% kosztów projektu. Są jednak dwie drogi, w których cena działki liczy się w całości: ulga w Polskiej Strefie Inwestycji i zwykły kredyt inwestycyjny.

Pokażę Ci, ile z ceny działki wejdzie do projektu, kiedy hala ma szansę na pieniądze bezzwrotne, jak działa ulga w PSI i czego nie podpisywać, zanim złożysz wniosek.

Czy dotacja na budowę hali pokryje zakup działki?

Tylko w części. W programach z funduszy polityki spójności, np. w FENG (Fundusze Europejskie dla Nowoczesnej Gospodarki) i w regionalnych programach „Fundusze Europejskie dla …”, zakup gruntu jest kosztem niekwalifikowalnym w części, która przekracza 10% łącznych wydatków kwalifikowalnych projektu. Wydatki kwalifikowalne to te, które program uznaje i od których liczy dofinansowanie (w przepisach o PSI odpowiednik nazywa się kosztami kwalifikowanymi, ale lista tych kosztów jest inna). Na terenach opuszczonych i poprzemysłowych, na których stoją budynki, limit rośnie do 15% (art. 64 ust. 1 lit. b rozporządzenia 2021/1060).

Ten sam limit 10% działa w pożyczkach i gwarancjach z funduszy UE. Wtedy liczy się go od kwoty pożyczki z programu albo od kwoty kredytu zabezpieczonego gwarancją (ten sam przepis).

Policzmy to na przykładzie. Hala kosztuje 3,2 mln zł, działka 800 tys. zł. Działka może stanowić najwyżej 10% wszystkich kosztów kwalifikowalnych, więc do projektu wejdzie z niej ok. 356 tys. zł (10% z ok. 3,56 mln zł). Pozostałe ok. 444 tys. zł za ziemię pokrywasz z własnych pieniędzy albo z kredytu.

Kiedy dofinansowanie na budowę hali ma szansę?

To zależy od tego, co będzie się w hali działo. Pieniądze bezzwrotne na halę dostają głównie firmy produkcyjne i usługowe, a najłatwiej wtedy, gdy hala służy wdrożeniu czegoś nowego. Zwykła rozbudowa, bo „brakuje miejsca”, ma małe szanse. Hala pod handel czy sam magazyn - jeszcze mniejsze.

Ścieżka SMART: hala do wdrożenia wyników prac B+R

Przykład programu, w którym budowa i działka mieszczą się w kosztach, to Ścieżka SMART z FENG. W naborze dla mikro, małych i średnich firm z wiosny 2026 r. PARP wymienia wśród kosztów zakup gruntów i nieruchomości oraz roboty budowlane. Warunek: projekt wdraża wyniki przeprowadzonych i udokumentowanych prac badawczo-rozwojowych (B+R). Czy mogą to być prace zlecone albo kupione, określa regulamin naboru.

Minimalne koszty kwalifikowalne wdrożenia to 3 mln zł, a dofinansowanie wynosi od 25% do 70% kosztów, zależnie od regionu i wielkości firmy. Tamten nabór zamknięto 11 czerwca 2026 r., więc termin kolejnego sprawdzasz na stronie PARP. Działka i tu podlega limitowi 10%.

Kiedy hala to po prostu więcej miejsca na to samo, spójrz na ulgę podatkową i pożyczki. To zwykle realniejsza droga niż dotacja.

Ile taka ulga daje małej firmie, która rozbudowuje istniejącą halę, i kiedy się nie opłaca, policzyliśmy we wpisie Polska Strefa Inwestycji przy rozbudowie hali: ulga zamiast dotacji.

Polska Strefa Inwestycji: ulga podatkowa, w której liczy się też działka

Polska Strefa Inwestycji (PSI) to nie dotacja. To zwolnienie z podatku dochodowego (CIT albo PIT) na podstawie decyzji o wsparciu, wydawanej na nową inwestycję. Państwo nie przelewa Ci pieniędzy. Decyzja obowiązuje kilkanaście lat, a w tym czasie nie płacisz podatku od dochodu z nowej inwestycji, dopóki nie wykorzystasz przyznanego limitu.

Najważniejsze dla tematu: w PSI koszt nabycia gruntu (albo prawa użytkowania wieczystego) jest kosztem kwalifikowanym bez limitu 10% (§ 8 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia o pomocy na nowe inwestycje). Działka, hala i maszyny budują razem podstawę, od której liczy się ulga.

Ile wynosi ulga w Polskiej Strefie Inwestycji?

Limit ulgi to procent kosztów kwalifikowanych z mapy pomocy regionalnej. Dziś to od 15% (miasto Poznań, miasto Wrocław i podregion poznański) do 50% (m.in. Lubelskie, Podkarpackie, Podlaskie, Świętokrzyskie, Warmińsko-mazurskie). W samej Warszawie i w części gmin wokół niej pomocy regionalnej nie ma wcale. Małe i mikrofirmy dostają do tego 20 punktów procentowych więcej, średnie 10 punktów (§ 6 ust. 2 rozporządzenia).

Przykład: mała firma z Podkarpacia wydaje na działkę i halę 4 mln zł. Jej limit to 70% (50% + 20 punktów), czyli do 2,8 mln zł niezapłaconego podatku. W praktyce trochę mniej, bo koszty i ulgę przelicza się na wartość z dnia wydania decyzji (§ 10 rozporządzenia).

Decyzję wydaje się na 15 lat w regionach z limitem 50%, na 14 lat przy 30% i 40% i na 12 lat w Dolnośląskiem, Wielkopolskiem i w części gmin wokół Warszawy (§ 7, w brzmieniu nadanym zmianą z 2023 r.).

Wyjątek: gdy co najmniej 51% terenu inwestycji leży w specjalnej strefie ekonomicznej, decyzja jest zawsze na 15 lat (art. 13 ust. 5 ustawy).

Uwaga: z ulgi skorzystasz tylko wtedy, gdy firma ma dochód do opodatkowania. Zwolnienie z tytułu kosztów inwestycji zaczyna się dopiero od miesiąca, w którym mija termin zakończenia inwestycji wpisany w decyzję, i trwa do jej wygaśnięcia (§ 9 ust. 1). Ulga nie daje więc pieniędzy na budowę, tylko zostawia w firmie podatek przez kolejne lata.

Ile musisz wydać, żeby dostać decyzję o wsparciu?

Minimalne koszty inwestycji zależą od stopy bezrobocia w powiecie i od wielkości firmy (§ 4 rozporządzenia). Im wyższe bezrobocie w powiecie i im mniejsza firma, tym niższy próg:

Wielkość firmy	Minimalne koszty nowej inwestycji
Mikrofirma	od 200 tys. zł do 2 mln zł
Mała firma	od 500 tys. zł do 5 mln zł
Średnia firma	od 1 mln zł do 10 mln zł
Duża firma	od 10 mln zł do 100 mln zł

Wyższa wartość dotyczy powiatów z bezrobociem nie wyższym niż 60% średniej krajowej, niższa powiatów z bezrobociem ponad 2,5 raza wyższym od średniej. Gdy rozbudowujesz istniejący zakład (zwiększasz zdolność produkcyjną, wprowadzasz nowy produkt albo zasadniczo zmieniasz proces), próg spada o połowę. Hala stawiana jako nowy zakład w innym miejscu z tej obniżki nie skorzysta.

W średnich miastach tracących funkcje społeczno-gospodarcze, w gminach obok nich, w 21 powiatach przy wschodniej granicy i w Suwałkach próg liczy się jak przy najwyższym bezrobociu (§ 4 ust. 4, rozszerzony zmianą z 2025 r.). W naszym przykładzie mała firma z powiatu z bezrobociem powyżej 60% średniej ma próg najwyżej 4 mln zł, więc inwestycja za 4 mln zł go spełnia.

Do tego dochodzą kryteria jakościowe: za każde musisz zdobyć co najmniej punkt, a łącznie minimum 6 punktów (5 w regionach z limitem 40%, 4 w regionach z limitem 50%, § 3). Z PSI wyłączony jest m.in. handel hurtowy i detaliczny, budownictwo oraz usługi finansowe i obsługa nieruchomości (§ 2 ust. 1). Halę pod sklep czy hurtownię możesz więc od razu skreślić.

Wniosek składasz w spółce zarządzającej strefą ekonomiczną właściwą dla Twojego powiatu. Którą, sprawdzisz w wyszukiwarce Polskiej Agencji Inwestycji i Handlu.

Zakup działki przed wnioskiem: co wolno, a co odbiera pomoc

Ulga w PSI i dotacje inwestycyjne liczone według mapy pomocy regionalnej (jak SMART) to pomoc regionalna. Przysługuje tylko wtedy, gdy wniosek złożysz przed rozpoczęciem prac (art. 6 ust. 2 rozporządzenia 651/2014). We wniosku o decyzję o wsparciu w PSI oświadczasz wprost, że inwestycji jeszcze nie rozpocząłeś (wzór wniosku, załącznik nr 2 do rozporządzenia o pomocy na nowe inwestycje).

Dobra wiadomość: sam zakup działki nie jest rozpoczęciem inwestycji. Tak mówi wprost ten sam akt (art. 2 pkt 23) i ustawa o wspieraniu nowych inwestycji (art. 13 ust. 9). Za rozpoczęcie nie uznaje się też pozwoleń ani studium wykonalności.

Rozpoczęciem jest za to to, co nastąpi pierwsze:

• start robót budowlanych,
• pierwsze prawnie wiążące zamówienie maszyn i urządzeń,
• inne zobowiązanie, po którym nie da się już wycofać z inwestycji, np. wiążąca umowa z wykonawcą hali.

Pułapka jest gdzie indziej. Działka kupiona przed wnioskiem nie odbierze Ci pomocy na halę, ale sama zwykle wypadnie z kosztów. W PSI kosztem kwalifikowanym jest tylko to, co poniesiesz w okresie ważności decyzji o wsparciu (art. 2 pkt 7 ustawy). W dotacji datę, od której wydatki wchodzą do projektu, podaje regulamin naboru.

Dlatego kolejność ma znaczenie. Najpierw wniosek, potem umowa z wykonawcą. Jeśli działka ma się liczyć do ulgi w PSI, akt notarialny podpisz dopiero po wydaniu decyzji o wsparciu. Jeśli umowę przedwstępną na działkę już masz, pokaż ją doradcy, zanim podpiszesz ostateczną. Dlaczego przygotowanie wygrywa z pośpiechem, opisaliśmy we wpisie Nabór zamknięty w dniu startu. Dlaczego w dotacjach wygrywa przygotowanie, a nie refleks.

Pożyczka z funduszu UE, kredyt z gwarancją de minimis BGK i ulga w PSI

W programach regionalnych część unijnych pieniędzy na inwestycje firm trafia do przedsiębiorców nie jako dotacje, tylko jako pożyczki na preferencyjnych warunkach. Takich pożyczek udziela m.in. Bank Gospodarstwa Krajowego przez swoich partnerów finansujących. Czy w Twoim województwie jest taka pożyczka, sprawdzisz w wyszukiwarce na stronie BGK (filtr „Województwo”).

Przykład z dnia, w którym piszę ten tekst: pożyczka rozwojowa w Śląskiem to do 5 mln zł na 2% w skali roku, spłata do 7 lat, bez wymaganego wkładu własnego.

Ta pożyczka ma jednak określone cele, m.in. dostosowanie albo zmianę profilu działalności i wejście na rynki zagraniczne, więc sprawdź, czy Twoja hala się w nich mieści. Działka w takiej pożyczce też podlega limitowi 10%.

Gdy potrzebujesz pieniędzy na działkę i halę naraz, bank może sfinansować jedno i drugie jednym kredytem inwestycyjnym, z hipoteką na działce razem z halą. Zanim pójdziesz do banku, sprawdź miejscowy plan zagospodarowania albo warunki zabudowy, bo na działce, na której hali postawić nie można, bank budowy nie sfinansuje.

Gwarancja de minimis BGK: mniejsze zabezpieczenie kredytu

Gwarancja de minimis to gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego, która zabezpiecza spłatę części kredytu mikro, małej albo średniej firmy. Według BGK pomaga, gdy firma ma krótką historię kredytową albo za mały majątek na zabezpieczenie. Wszystko załatwiasz w swoim banku razem z wnioskiem o kredyt, a za część objętą gwarancją nie musisz zastawiać majątku.

De minimis to pomoc publiczna o małej wartości: jedna firma może jej dostać najwyżej równowartość 300 tys. euro w ciągu 3 lat (art. 3 ust. 2 rozporządzenia 2023/2831), a korzyść z gwarancji wlicza się do tego limitu.

Jak połączyć pożyczkę albo kredyt z ulgą w PSI?

Łączyć można, ale z dwoma warunkami z rozporządzenia o PSI:

• Suma pomocy nie przekracza limitu z mapy. Ulgę w PSI wolno łączyć z inną pomocą na tę samą inwestycję, byle razem nie przekroczyły limitu dla Twojego regionu (§ 5 ust. 7). Preferencyjna pożyczka z funduszu UE i gwarancja de minimis też są pomocą publiczną. Do sumy wlicza się jednak nie cała kwota pożyczki, tylko wartość korzyści, czyli to, ile zyskujesz na niższym oprocentowaniu albo na gwarancji (tzw. ekwiwalent dotacji brutto, § 6 ust. 1). Przy pomocy de minimis zasadę łączenia z inną pomocą podaje dodatkowo art. 5 ust. 3 rozporządzenia 2023/2831;
• Co najmniej 25% kosztów z pieniędzy bez wsparcia publicznego. Chodzi o środki własne albo finansowanie zewnętrzne „w postaci wolnej od wszelkiego publicznego wsparcia” (§ 5 ust. 3). Zwykły kredyt bankowy się tu mieści. Pożyczka preferencyjna z funduszu UE zawiera pomoc publiczną, więc według brzmienia przepisu do tych 25% jej nie wliczysz. To samo dotyczy części kredytu objętej gwarancją de minimis. Jak policzyć to w Twoim przypadku, ustal ze spółką strefową przed wnioskiem.

Inwestycję trzeba potem utrzymać: w PSI małe i średnie firmy przez co najmniej 3 lata od jej zakończenia (§ 9 ust. 3). Co wolno zmieniać w tym czasie, piszemy we wpisie Okres trwałości projektu: nowy produkt sprawdź z wnioskiem o dotację.

Co przygotować przed rozmową z doradcą o finansowaniu hali?

Od tych pięciu informacji zależą progi, limity i to, które programy w ogóle wchodzą w grę:

Jeśli hala ma stanąć na wsi, sprawdź też nabory Lokalnej Grupy Działania. Jak je wypatrzyć, opisaliśmy we wpisie Nabór LGD na rozwój firmy: jak czytać harmonogram, strategię i umowę.

Najczęstsze pytania o dotację na budowę hali i działkę

Pamiętaj

Dotacja na budowę hali pokryje działkę najwyżej do 10% kosztów, a ulga w PSI policzy ją w całości, ale tylko wtedy, gdy kupisz ją w okresie ważności decyzji o wsparciu. O wyniku często decyduje więc kolejność: najpierw wniosek, potem notariusz i wykonawca.

Planujesz halę i chcesz wiedzieć, z czego ją sfinansujesz? Napisz, co budujesz i gdzie. Zajmujemy się tym na co dzień: dofinansowanie i dotacje dla firm - znajdziemy program i napiszemy wniosek. Możesz też od razu napisać do nas.